Sprzedaż mieszkania we Wrocławiu kosztuje sprzedającego zwykle od kilkuset złotych do kilku procent ceny. Wszystko zależy od trzech rzeczy: czy korzystasz z biura nieruchomości, czy na mieszkaniu jest kredyt i czy musisz zapłacić podatek dochodowy. Poniżej znajdziesz pełną listę kosztów, żebyś przed wystawieniem oferty wiedział, ile realnie zostanie Ci w kieszeni.

Krótka odpowiedź: co płaci sprzedający, a co kupujący

Zgodnie z praktyką na rynku kupujący płaci taksę notarialną za akt sprzedaży, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Sprzedający płaci za dokumenty potrzebne do sprzedaży, ewentualną prowizję biura, koszty związane ze spłatą kredytu i ewentualny podatek dochodowy.

Strony mogą umówić się inaczej, ale tak wygląda to w zdecydowanej większości transakcji we Wrocławiu.

1. Zaświadczenia i dokumenty

Przed aktem notarialnym trzeba skompletować kilka dokumentów. Większość jest tania albo bezpłatna:

• zaświadczenie o braku osób zameldowanych: opłata skarbowa 17 zł, wydaje urząd miejski,
• zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach: zwykle bezpłatne albo kilkadziesiąt złotych,
• odpis z księgi wieczystej: notariusz najczęściej pobiera go sam,
• świadectwo charakterystyki energetycznej: zwykle kilkaset złotych, zależnie od metrażu i wykonawcy.

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży. Jego brak grozi grzywną, więc warto zamówić je od razu, a nie tydzień przed aktem.

Pełną listę znajdziesz w artykule Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania.

2. Prowizja biura nieruchomości

Jeśli sprzedajesz z pośrednikiem, prowizja jest zwykle największym kosztem. Na rynku wrocławskim najczęściej spotkasz stawki od około 1,5% do 3% ceny plus VAT, w zależności od zakresu usług i rodzaju umowy.

Na co patrzeć przy wyborze biura:

• co dokładnie dostajesz w cenie: zdjęcia, wideo, plan mieszkania, płatne promowanie ogłoszeń, prezentacje, negocjacje, przygotowanie dokumentów,
• czy umowa jest na wyłączność: przy wyłączności biuro zwykle inwestuje więcej w marketing,
• jak biuro wycenia mieszkanie: dobra wycena oparta na transakcjach z okolicy często daje więcej niż różnica w prowizji.

Dobrze poprowadzona sprzedaż często zwraca koszt prowizji wyższą ceną i krótszym czasem sprzedaży. Każdy miesiąc z niesprzedanym mieszkaniem to czynsz, media i kredyt.

3. Kredyt hipoteczny na mieszkaniu

Mieszkanie z kredytem można normalnie sprzedać. Najczęściej kupujący wpłaca część ceny bezpośrednio na rachunek Twojego banku, a reszta trafia do Ciebie. Koszty, które mogą się pojawić:

• zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia i zgoda na wykreślenie hipoteki: banki zwykle pobierają za to opłatę według swojej tabeli,
• prowizja za wcześniejszą spłatę: zależy od umowy i rodzaju oprocentowania, więc sprawdź to w swojej umowie kredytowej,
• wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej: opłata sądowa 100 zł.

4. Podatek dochodowy (PIT)

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je kupiłeś, od dochodu płacisz 19% podatku. Po 5 latach podatku nie ma.

Podatku można uniknąć także wtedy, gdy pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innego mieszkania (tak zwana ulga mieszkaniowa). Szczegóły i przykłady opisaliśmy w artykule Podatek od sprzedaży mieszkania.

5. Koszty, o których łatwo zapomnieć

• czynsz i media za miesiące, w których mieszkanie czeka na kupca,
• drobne naprawy i odświeżenie: malowanie, wymiana silikonów czy oświetlenia potrafią mocno poprawić pierwsze wrażenie,
• sprzątanie i przygotowanie do zdjęć: ogłoszenie z dobrymi zdjęciami dostaje wyraźnie więcej zapytań,
• umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego: jeśli strony się na nią zdecydują, jej koszt dzielą zwykle według ustaleń.

Przykład: ile może kosztować sprzedaż mieszkania za 600 000 zł

Załóżmy mieszkanie we Wrocławiu kupione 8 lat temu, bez kredytu, sprzedawane z biurem:

• zaświadczenia: kilkadziesiąt złotych,
• świadectwo energetyczne: kilkaset złotych,
• prowizja biura 2% + VAT: 14 760 zł,
• podatek dochodowy: 0 zł (minęło 5 lat).

Razem to około 15–16 tys. zł, czyli nieco ponad 2,5% ceny. Bez biura koszt spadnie do kilkuset złotych, ale całą sprzedaż, negocjacje i formalności prowadzisz wtedy sam.

Jak sprzedać mieszkanie we Wrocławiu bez niepotrzebnych kosztów

1. Zacznij od rzetelnej wyceny, bo zbyt wysoka cena na starcie wydłuża sprzedaż.
2. Zbierz dokumenty i zamów świadectwo energetyczne, zanim pojawi się kupujący.
3. Sprawdź w banku warunki spłaty kredytu.
4. Policz, czy będziesz płacić podatek, i zaplanuj ulgę mieszkaniową.

Chcesz wiedzieć, za ile realnie sprzedasz swoje mieszkanie? Zamów bezpłatną wycenę. Działamy we Wrocławiu i powiecie wrocławskim.

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje typowe sytuacje. Kwoty opłat urzędowych i banków mogą się zmieniać, a w sprawach podatkowych warto potwierdzić swoją sytuację u doradcy podatkowego.