Podatek od sprzedaży mieszkania płacisz tylko wtedy, gdy sprzedajesz je przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś. Wynosi on 19% dochodu, a nie całej ceny. Możesz go też uniknąć, jeśli pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe. Poniżej wyjaśniamy to na przykładach.

Jak liczyć 5 lat?

To najczęstsze źródło pomyłek. Pięć lat nie liczy się od dnia zakupu, tylko od końca roku, w którym mieszkanie kupiłeś.

Przykład: kupiłeś mieszkanie w marcu 2021 roku. Pięć lat liczymy od 31 grudnia 2021 roku, więc bez podatku sprzedasz je od 1 stycznia 2027 roku.

Jeśli sprzedasz w grudniu 2026 roku, podatek może się pojawić. Jeśli kilka tygodni później, w styczniu 2027 roku, już nie. Dlatego przy planowaniu sprzedaży warto sprawdzić datę z aktu notarialnego.

Mieszkanie po spadku lub z darowizny

• Spadek: 5 lat liczysz od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie od śmierci czy od postępowania spadkowego. Jeśli rodzice kupili mieszkanie wiele lat temu, sprzedaż po spadku zwykle jest wolna od tego podatku.
• Darowizna: 5 lat liczysz od końca roku, w którym Ty otrzymałeś darowiznę.

Ile wynosi podatek i od czego się go liczy?

Podatek to 19% dochodu, czyli w uproszczeniu:

cena sprzedaży − koszty sprzedaży − koszty nabycia = dochód

• koszty sprzedaży to np. prowizja biura i koszty notarialne, które poniosłeś jako sprzedający,
• koszty nabycia to cena zakupu, PCC i taksa notarialna z zakupu, a także udokumentowane fakturami nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, np. remont.

Przykład: kupiłeś mieszkanie za 450 000 zł (z kosztami zakupu 462 000 zł), wyremontowałeś je za 40 000 zł na faktury i po trzech latach sprzedajesz za 600 000 zł, płacąc 14 760 zł prowizji.

• dochód: 600 000 − 14 760 − 462 000 − 40 000 = 83 240 zł,
• podatek 19%: około 15 816 zł.

Dlatego zachowuj faktury za remont i wszystkie dokumenty z zakupu. Bez nich podatek może być znacznie wyższy.

Ulga mieszkaniowa: jak nie zapłacić podatku

Dochód jest zwolniony z podatku, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku, w którym sprzedałeś mieszkanie, wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Najczęściej chodzi o:

• zakup innego mieszkania lub domu,
• budowę lub remont własnego domu albo mieszkania,
• spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, także tego, które sprzedajesz,
• zakup działki pod budowę domu.

Jeśli wydasz tylko część pieniędzy, zwolnienie obejmie proporcjonalną część dochodu. Ważne jest, żeby w nowym mieszkaniu zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, czyli w nim mieszkać. Zakup wyłącznie pod wynajem może nie dać prawa do ulgi.

PIT-39: czego nie można przegapić

Nawet jeśli korzystasz z ulgi i nie płacisz podatku, sprzedaż przed upływem 5 lat trzeba wykazać w zeznaniu PIT-39. Składasz je do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W zeznaniu deklarujesz, że zamierzasz skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Gdy sprzedajesz mieszkanie po upływie 5 lat, PIT-39 nie składasz.

Najczęstsze błędy

• liczenie 5 lat od daty zakupu zamiast od końca roku,
• brak faktur za remont, przez co nie można ich odliczyć,
• niezłożenie PIT-39 przy korzystaniu z ulgi,
• wydanie pieniędzy na cel, który nie jest mieszkaniowy, np. na samochód.

Sprzedaż i zakup w jednym procesie

Wiele osób sprzedaje mieszkanie, żeby kupić większe. Jeśli dobrze zaplanujesz kolejność i terminy, możesz jednocześnie skorzystać z ulgi i uniknąć wynajmowania czegoś na przejściowy okres. W Homeway prowadzimy sprzedaż i zakup we Wrocławiu i okolicach, a w razie potrzeby pomagamy też w finansowaniu.

Przeczytaj też: Ile kosztuje sprzedaż mieszkania we Wrocławiu.

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje zasady ogólne, nie jest poradą podatkową. Przy nietypowej sytuacji, np. sprzedaży udziału lub mieszkania z majątku firmy, skonsultuj się z doradcą podatkowym.